Permitirán que inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios en desarrollo sean hipotecados inicialmente en su totalidad y luego divididos proporcionalmente entre las unidades.
Los especialistas señalan que esta iniciativa se alinea con prácticas internacionales “exitosas”, como ocurrió en EEUU y Europa. El vocero presidencial, Manuel Adorni, anunció modificaciones en el Plan Procrear y la implementación de hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios en desarrollo. Finalmente, el miércoles 13 de noviembre se oficializó la medida con la publicación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) Nº 1017 en el Boletín Oficial.
“El DNU 1017/24 publicado hoy en el Boletín Oficial que permite el otorgamiento de hipotecas contra boletos de compraventa para emprendimientos en pozo y la registración y negociación de boletos es un claro ejemplo de la libertad económica que impulsa el Presidente”, señaló en X el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger.
Y agregó: “Nada de lo que aquí se sugiere son imposiciones u obligaciones. Se trata de ampliar las opciones de operación del mercado”.
Hipotecas divisibles
El Decreto 1017/2024 introduce la figura de las “hipotecas divisibles” en la Argentina. Esta medida busca -según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliario de Argentina (CAMESI)- dinamizar el acceso a la vivienda, incentivar la inversión privada y contribuir a la reactivación económica mediante la flexibilización del crédito hipotecario.
Las hipotecas divisibles permiten que un inmueble destinado a proyectos inmobiliarios en construcción sea hipotecado en su totalidad inicialmente. “Posteriormente, a medida que se subdivide el inmueble y se transfieren las unidades funcionales, la hipoteca original se divide proporcionalmente, asignando a cada unidad su parte correspondiente de la deuda. Esto facilita la financiación de proyectos en etapas tempranas y reduce la burocracia en la subdivisión y registro de propiedades”, explicó García Malbrán.
Por su parte, Sturzenegger dijo: “La base del crédito hipotecario es una garantía real, pero la misma no podía ejercerse cuando una familia compraba en una propuesta inmobiliaria que estaba en construcción (o en pozo, como suele conocerse). Desde ahora el sistema financiero tendrá la posibilidad de otorgar préstamos hipotecarios para la adquisición de unidades a construir en dichos complejos. También podrá inscribir los boletos en el registro de la propiedad y negociarlos libremente”.
Para la constitución de una hipoteca divisible, el decreto establece requisitos específicos:
• Dominio libre de gravámenes: el inmueble debe estar libre de cargas, o los gravámenes existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
• Proyecto de subdivisión: debe presentarse un plan detallado que describa el número, características y destino de las futuras unidades o lotes, incluyendo una descripción del proyecto urbanístico.
• Conformidad de las partes: se requiere el acuerdo de las partes para que, una vez concluida la subdivisión y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda a la división del crédito y de la garantía hipotecaria, afectando individualmente a cada unidad por el saldo correspondiente.
“Esta iniciativa se alinea con prácticas internacionales exitosas. En EEUU, instrumentos similares han facilitado el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios, permitiendo a los desarrolladores obtener financiamiento en etapas incipientes y a los compradores acceder a propiedades con financiamiento ya estructurado”, señaló Malbrán.
Y agregó: “En Europa, países como España han implementado mecanismos que permiten la división de hipotecas en proyectos de propiedad horizontal, lo que ha dinamizado el mercado inmobiliario y facilita el acceso a la vivienda”.
Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario en la consultora Zipcode, explicó: “Cuando construís un edificio, hasta que no hay una escritura no hay forma de hacer un crédito hipotecario porque no podés hacer una hipoteca sobre un bien que no tiene escritura. Creo que esto resolvería ese punto. No hay en la legislación argentina una historia de haber creado una hipoteca divisible”.
A modo de cierre, Malbrán dijo: “La implementación de las hipotecas divisibles en la Argentina representa un avance significativo para el sector inmobiliario, ofreciendo nuevas herramientas de financiamiento que pueden impulsar el desarrollo de proyectos y mejorar el acceso a la vivienda para la población”.
